Pravni savjeti za čitatelje Zagrebačkog lista.
Pitanje:
Suvlasnik sam kuće na moru u 1/3 suvlasničkog dijela. Nisam zadovoljan s odnosom s druga dva suvlasnika nekretnine i želim izaći iz suvlasničke zajednice.
Na koji način mogu izaći iz suvlasništva i da li moram platiti porez na promet nekretnina na takvu podjelu?
Čitatelj iz Zagreba
Odgovara Petar Petrić, diplomirani pravnik
Suvlasništvo nekretnine na kojoj imate suvlasnički dio možete razvrgnuti:
– sporazumom sa ostalim suvlasnicima u pisanoj formi uz ovjeru potpisa na sporazumu
– sudskom odlukom
Suvlasništvo možete razvrgnuti:
– fizičkom diobom, ako se nekretnina može podijeliti na samostalne cjeline
– civilnom diobom i to prodajom ili isplatom, ako se nekretnina ne može ili ne smije fizički podijeliti ili ako bi se fizičkom diobom znatno umanjila vrijednost nekretnine.
Ako nekretninu dijelite civilnom diobom, nekretnina može biti prodana na dražbi ili na drugi prikladan način a iznos koji se dobije prodajom raspodjeljuje se među suvlasnicima sukladno suvlasničkim omjerima. Suvlasništvo možete razvrgnuti i isplatom u kojem slučaju cijela nekretnina pripada jednom suvlasniku a on ima obvezu da ostalim suvlasnicima isplati iznos koji je razmjeran njihovim suvlasničkim udjelima.
Poseban vid razvrgnuća suvlasništva je razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva, a za takvo razvrgnuće potrebno je da među suvlasnicima postoji sporazum kojim suvlasnici ugovaraju da svoja suvlasnička prava u idealnom dijelu povezuju s posebnim dijelom nekretnine, s time da kada nema sporazuma između svih
suvlasnika, o takvom načinu razvrgnuća, prema sudskoj praksi, može odlučivati i sud.
Mogućnost diobe nekretnine nije ograničena samo na o diobu onih nekretnina koje su upisane u zemljišne knjige već se ta mogućnost odnosi i na nekretnine koje nisu upisane u zemljišne knjige.
U odnosu na pitanje o obvezi plaćanja poreza na promet nekretnina, člankom 13. Zakona o porezu na promet nekretnina propisana su opća oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina, prema kojem su, između ostalih osoba, poreza oslobođene i osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.
Sukladno navedenom članku porez se ne plaća ako se nekretnina ili više njih steknu rješavanjem imovinskopravnih odnosa sklapanjem ugovora o razvrgnuću suvlasništva ili ugovora o diobi zajedničkog vlasništva neovisno o omjerima prije i nakon sklopljenog ugovora.
Dakle, porezni obveznici koji stječu u vlasništvo nekretnine koje su predmet razvrgnuća, oslobođeni su plaćanja poreza.
Međutim, prema mišljenju Ministarstva financija, Porezne uprave iz lipnja 2017. godine, s aspekta oporezivanja svaka se isprava promatra po svom sadržaju, a ne po svom nazivu. Ako se radi o razvrgnuću suvlasništva isplatom, a koje je moguće temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, temeljem kojeg jedan ili više suvlasnika stječu dijelove nekretnine a drugi suvlasnik za njih dobiva isplatu u novcu, suvlasnik koji prima isplatu u novcu ne može biti oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina, već se ista transakcija, u smislu plaćanja poreza, tretira poput kupoprodaje te se na navedeni način i oporezuje.
